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¿Cómo funciona la renuncia a la exención del IVA en las transmisiones de inmuebles?
Se trata de una opción a disposición de los contribuyentes, los cuales, si lo desean, pueden renunciar a la exención y considerar las ventas de edificaciones usadas o de terrenos rústicos como sujetas y no exentas.
¿Y qué sentido tiene la renuncia?
La razón de esta renuncia es evitar la sujeción y no exención que, de otro modo, se produce a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, TPO, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ITPAJD. Considerando que este último no es deducible, mientras que el IVA sí lo es para los empresarios o profesionales, se comprende que en las ventas de edificaciones usadas entre empresas sea normalmente más interesante llevarlas por IVA que por TPO.
¿Y qué requisitos se tienen que cumplir para la renuncia?
Operaciones sujetas pero exentas
La operación para la que pretendemos renunciar a la exención ha de ser una operación sujeta pero exenta. Esto es lo que permite la Ley del IVA en su artículo 20.dos. Si lo que ocurre es que la operación no está sujeta porque se realiza por un particular o porque se trata de la venta de una unidad económica autónoma, la renuncia no es válida.
Derecho a deducción del comprador
Resuelto el tema de la sujeción, el siguiente requisito es que el comprador tenga derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado en la compra conforme al destino previsible del inmueble. Esta última referencia al destino previsible puede suscitar dudas en su interpretación, especialmente en la compra de viviendas, cuyo destino previsible puede ser incierto.
Plazo de ejercicio de la renuncia
Por último, hay que tener en cuenta que la renuncia se debe realizar de forma previa o simultánea a la realización de la operación, no siendo válida, por tanto, la renuncia a posteriori o de forma sobrevenida, efectuada después de realizada la compraventa.
Habrá requisitos formales, como casi siempre ocurre, ¿es así?
Efectivamente, ya que, además de que lo establece la norma, lo que en última instancia se está haciendo es optar por hacer tributar la operación por IVA o por la modalidad de TPO del ITPAJD. Se entiende, pues, que la renuncia se tenga que realizar de forma fehaciente, de manera que quede constancia de ella entre las partes y ante terceros. En buena lógica, será la factura o escritura en la que se documente la operación se tendrá que hacer constar su efectividad.
¿Algún elemento adicional?
Inversión del sujeto pasivo
De entrada, hay que señalar que la renuncia a la exención conduce a la aplicación de la inversión del sujeto pasivo, como así establece el artículo 84.uno.2º de la Ley del IVA. Se evita con ello que el vendedor, en un momento dado, se “olvide” de ingresar el IVA repercutido en la operación, que puede ser alto. Hay una ventaja añadida, ya que el comprador, en caso de tener pleno derecho a la deducción del IVA soportado, que es lo más habitual, se evitará el desembolso del impuesto, ya que consignará en su autoliquidación de IVA un importe equivalente en concepto de IVA devengado y soportado deducible.
Impacto en el AJD y análisis económico
Adicionalmente, hay que tener en cuenta el aumento de la cuota variable de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del ITPAJD, compatible con el IVA y, por naturaleza, no deducible, lo que puede encarecer la operación y obliga a su análisis, considerando que el AJD no se devenga cuando la operación se lleva por TPO y que en algunas Comunidades Autónomas el tipo aplicable en TPO se reduce cuando en la operación se podría renunciar a la exención y no se hace así.